深圳首個自拆自建項目、樓齡超40年、同意率超90%??一系列標簽下，深圳市羅湖區(qū)清水河街道紅崗花園一度引發(fā)廣泛關(guān)注。

今年6月，紅崗花園發(fā)布通告，擬啟動自籌資金改造摸底等調(diào)查，但四個多月過去了，仍未正式推進。

“項目當前采用‘居民主體，政府統(tǒng)籌’方式，雖然前期同意率較高，但到具體洽談出資情況、戶型設(shè)計等問題時，業(yè)主間仍存在較大分歧。這是深圳首個自拆自建項目，與國內(nèi)其他地區(qū)的舊改項目也存在差異?！?1月11日上午，紅崗花園片區(qū)房產(chǎn)中介杜濤向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

同日上午，清水河街道工作人員向每經(jīng)記者表示：“紅崗花園舊改項目具體執(zhí)行方案還沒有出來，所以暫時沒有可對外公布的信息。得等具體推進政策出來后，才會有后續(xù)?！?/p>

城市更新網(wǎng)總經(jīng)理宋留強向每經(jīng)記者指出：“自拆自建，是一個民間的稱呼。我更愿把自拆自建稱為自主更新。自主更新是業(yè)主主導的‘政府-社會-市場’多元合作實施模式，真正的自主更新要想成功，離不開真正的‘城市更新前期服務商’助力?！?/p>

深圳紅崗花園現(xiàn)狀 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

“賣不出去就等著拆遷”

公開信息顯示，紅崗花園于1987年建設(shè)完成，最早一批是韶關(guān)鋼鐵廠來深圳建設(shè)的家屬安置房，樓棟總數(shù)為18棟，擁有普通住宅產(chǎn)權(quán)70年，占地面積3320平方米。

紅崗花園的改造問題由來已久。

2010年，有開發(fā)商入場征集舊改意愿，但因部分業(yè)主未簽約而擱置；2019年，棚改前期摸底啟動，但最終不了了之。

2023年8月，街道辦曾回應居民，已將棚改摸底調(diào)查情況和相關(guān)研究報告報送區(qū)棚改主管部門，并與區(qū)職能部門協(xié)調(diào)加快研究更新改造事宜。

轉(zhuǎn)機出現(xiàn)在今年6月，彼時街道辦一紙通告，擬啟動紅崗花園自籌資金改造的摸底調(diào)查，讓業(yè)主們看到了希望。

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到了今年9月，紅崗花園首輪摸底情況出爐，居民整體同意率達到90%以上。

如今，距離首次摸底已經(jīng)過去四個多月，具體執(zhí)行方案未能落定。

“我個人認為這個項目后續(xù)還是會正常拆，只是目前在統(tǒng)籌過程中碰到了一些問題，比如并不是所有業(yè)主都愿意出錢?！倍艥f。

據(jù)每經(jīng)記者探訪了解，目前小區(qū)內(nèi)在售房源單價約4萬元/平方米，比如一套70.34平方米的房源，掛牌價280萬元，折合單價約3.98萬元/平方米。

“因為有拆遷預期，所以現(xiàn)在與業(yè)主的議價空間并不大，很多業(yè)主都是賣得出去就賣，賣不出去就等著拆遷的心態(tài)。”杜濤說。

需出多少錢？是否配建車位？

今年10月底，每經(jīng)記者曾走訪該小區(qū)，項目距離梨園地鐵站約800米，目前仍有不少居民居住于此。從外立面可明顯看出小區(qū)已有些年頭，樓房兩側(cè)的道路停滿了車輛。

有居民向每經(jīng)記者表示，目前絕大多數(shù)居民已同意拆遷，但什么時候能拆還不知道，主要受限于需出多少錢、戶型設(shè)計、是否需要配建停車場等問題。

每經(jīng)記者注意到，近年來，上海市徐匯區(qū)漕溪三村項目、北京市西城區(qū)樺皮廠胡同8號樓項目、浙江縉云縣舒洪鎮(zhèn)昆洪村項目等均實施過原拆原建。在部分業(yè)內(nèi)人士看來，原拆原建能否順利落地，除了居民本身意愿外，還與資金支持、規(guī)劃設(shè)計、政策保障等因素息息相關(guān)。

11月11日下午，合一城市更新集團董事總經(jīng)理羅宇向每經(jīng)記者表示，過往棚戶區(qū)改造由政府賦能市區(qū)屬國企主導推進，注重公共利益，項目經(jīng)濟效益有限，市場積極性不高，目前棚戶區(qū)改造模式已逐漸退出歷史舞臺。

“自拆自建的優(yōu)勢主要在于居民參與度更高、改造靈活性更強以及改造資金成本更低，但劣勢也同樣明顯，因資金風險大，涉及權(quán)利人多，存在明顯拆遷風險，市場主體觀望居多?！绷_宇表示，深圳正擬定業(yè)主自籌老舊小區(qū)改造模式具體實施路徑相關(guān)政策，但還未出臺。

宋留強則提到，自主更新可以說是拯救舊住宅區(qū)更新的重要方向?！敖衲?月，浙江省出臺了全國首個自主更新政策《關(guān)于穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點工作的指導意見（試行）》；11月，《蘇州市城市更新條例（草案）》把自主更新作為舊住宅區(qū)城市更新的主要實施模式，大力推進。但深圳在自主更新政策供給方面還相對保守?！?/p>

羅宇建議，未來深圳老舊小區(qū)更新改造探索業(yè)主自籌模式，可圍繞業(yè)主出資、政府支持、實施主體及綜合改造效益四個方面，根據(jù)“誰投資、誰受益”原則，制定相關(guān)配套政策，且充分考慮調(diào)動社會資金，如可增設(shè)一定比例商品住房等，一方面調(diào)動市場積極性，另一方面可減負政府財政壓力。

根據(jù)合一城市更新集團統(tǒng)計分析，截至2024年11月11日，深圳市拆除重建類居改項目計劃立項共計29個，到實施主體確認公示階段的僅15個，占比51.7%，整體更新實施率較低；深圳市棚戶區(qū)改造項目已計劃立項共計23個，順利進入開發(fā)建設(shè)階段僅15個，占比65.2%。

整體來看，目前深圳老舊小區(qū)改造體量遠小于現(xiàn)狀存量，且隨著時間推移，存量老舊小區(qū)樓體質(zhì)量加劇下滑，探索業(yè)主自籌老舊小區(qū)改造模式存在必要性。

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