“60多歲的母親，出去旅個(gè)游竟買回一套海景房，退也退不掉?！弊罱?，湖北的劉亮（化名）一家因?yàn)檫@個(gè)事被搞得焦頭爛額。然而劉亮的“煩惱”并非個(gè)例，不少有著類似經(jīng)歷的網(wǎng)友在社交平臺發(fā)帖稱：省吃儉用了一輩子的爸媽，出去旅個(gè)游,回來卻背上了房貸。更糟糕的是，他們不僅隱瞞家人，還處處為銷售說話。被蒙在鼓里的子女為此煩惱不已。

反常！老媽突然把家里的酒抵給別人

打電話、跑銀行、找律師、查資料……最近，劉亮的大部分時(shí)間和精力用在了母親剛買的一套房上。他為此感到筋疲力盡。而這一切的開始，是他的媽媽突然要把家里存的各種酒拿出去抵給別人，房子的事情才暴露出來。

“第一次拿酒給別人的時(shí)候，我們就覺得很奇怪。多次詢問后，她才說了買房子的事情?！眲⒘琳f。老人家首付都湊不齊，銷售就鼓動(dòng)她看看家里有什么東西可以抵扣房款的，前前后后拿出去的酒價(jià)值三萬多元。

得知原因后，劉亮趕緊上網(wǎng)查詢，發(fā)現(xiàn)有很多老人花幾百元報(bào)團(tuán)旅游，卻在外地買了海景房的例子。在搜索相關(guān)信息時(shí)，詞條中往往會自動(dòng)帶著“騙局”這個(gè)關(guān)鍵詞。這更讓劉亮意識到事情并不簡單。

劉亮說，他母親是經(jīng)人介紹報(bào)了一個(gè)低價(jià)旅游團(tuán)，順便去看了海景房?！斑@個(gè)團(tuán)每人要交2400元，其中保證金2000元，剩下的400元是實(shí)際費(fèi)用，包括往返機(jī)票和住宿，行程結(jié)束后2000元的保證金會退回。”

等到了目的地，那里的銷售人員就開始推銷房產(chǎn)。劉亮告訴北青報(bào)記者，銷售的話術(shù)很多，“說海邊的房子適合養(yǎng)老；在那邊也能找個(gè)老伴；還給孩子留一套海景房；如果不想住的話可以出租，甚至公司幫忙轉(zhuǎn)手賣出去；買的樓盤是清盤的價(jià)格，價(jià)格低等等?！?/p>

真相：老人被忽悠背上10年房貸

劉亮表示，為了讓老人買房，銷售的套路很多，“甚至還讓我媽拉人頭賺零花錢抵扣房款，跟傳銷一樣?！?/p>

據(jù)劉亮描述，他媽媽在銷售人員的忽悠下辦了10年的房貸，今年9月初支付第一筆購房款三萬塊錢。貸款10年，每個(gè)月要還款2600元，“銷售說公司可以給抵扣2000塊錢，共抵扣兩年，兩年之后如果我媽帶人來買房，會有480萬的業(yè)績，這個(gè)業(yè)績可以繼續(xù)抵扣，就等于她買房子的貸款，公司幫她還上。”

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劉亮不是唯一為此煩惱的年輕人。福建的網(wǎng)友樂樂（化名）表示，她的母親也是報(bào)了旅游看房團(tuán)從而在外地買了房，回來后還隱瞞家里所有人，“看了她手機(jī)賬單才知道這個(gè)事情，我們一家人被搞得不得安寧，但最后老人三萬多定金也沒要回來，一想到這事就來氣?！睒窐吠虏郏哪赣H被洗腦辦假證買房，還處處為銷售說話。

不僅如此，此類事件也被多次被媒體曝光。杭州蕭山的退休老人張先生就是在參加了一個(gè)酒會后，被一步步誘導(dǎo)買了外地海景房，同樣難以抽身。張先生說，到了酒會現(xiàn)場才知道是房產(chǎn)推介會，“會上說只要花200塊錢就可以去沿海城市旅游3天，包吃包住還能順道看房?！?抱著去看看也不吃虧的想法，張先生參了團(tuán)，沒想到卻成了噩夢的開始。

自己有房的張先生本沒有購房想法，但銷售許諾的豐厚條件讓他動(dòng)了心，比如買房后和公司簽個(gè)合伙人協(xié)議，按揭的錢公司會以工資的形式每月發(fā)4000元。公司還會返租3年，每月保底會有2700元的租金。

然而房產(chǎn)證辦下來后，銷售方承諾的回報(bào)卻沒了，給出的答復(fù)是：原先答應(yīng)的優(yōu)惠政策，是銷售的個(gè)人行為，和公司無關(guān)。停發(fā)工資則是因?yàn)閺埾壬鷽]有為公司拉來業(yè)務(wù)。

揭秘： “有價(jià)無市”的海景房

為了及時(shí)止損，劉亮已把老人因購房辦理的銀行貸款緊急取消了?！暗?萬多的首付款，加上抵出去的酒，一共7萬塊錢卻沒辦法拿回來?！辈粌H如此，還有不少老人為了還貸又重新找起了工作。而這并不是最糟心的，更讓人難以接受的是海景房的實(shí)際價(jià)值。

劉亮查了他的母親購買附近的真實(shí)房源情況，“基本上就是單價(jià)1000元左右。小房子基本是十萬出頭，但實(shí)際上也沒有什么成交，沒有人買。我媽是以6000多塊錢的單價(jià)買的，總共花了40多萬?！?/p>

有一位湖南網(wǎng)友稱，10年他家在花60萬買了一套海景房，“家里長輩喜歡那里的環(huán)境，夏天會去住幾個(gè)月避暑，但現(xiàn)在降價(jià)厲害，感覺虧死了?！?/p>

網(wǎng)上的“同款爸媽”并不少，一位浙江寧波的網(wǎng)友發(fā)帖稱，十幾年前爸媽被忽悠包飛機(jī)包吃住去玩，結(jié)果一同去的鄰居們一人買了一套，“當(dāng)時(shí)買的58平20來萬，現(xiàn)在中介收房只出價(jià)6.7萬，真是賣也不是不賣也不是”。

也有福建的網(wǎng)友吐槽稱，自己的爸媽“中毒太深”，由于被子女阻止沒有買房成功，直到現(xiàn)在還在后悔。這位網(wǎng)友表示，當(dāng)時(shí)是每個(gè)小時(shí)就給父母打電話提醒他們先回來商量一下再買，“幸好沒有買，買房畢竟是一項(xiàng)大額支出，真的不能沖動(dòng)。而且福建離那里太遠(yuǎn)了，買了也很少去住。最多就是旅游的時(shí)候待幾天，沒必要在那里買套房?！?/p>

一邊是打折出售的二手房，另一邊則是高價(jià)新房。巨大的差價(jià)也增加了很多人的心里落差，也有人表示，如果抱著投資的心態(tài)在這種地方買房肯定會崩潰，有的新房單價(jià)賣1萬多的，二手房卻只有兩千多。

有當(dāng)?shù)氐男路恐薪楸硎?，此類購房團(tuán)之所以全程花費(fèi)只需400元，是因?yàn)殚_發(fā)商給的“福利”?！靶路康膬r(jià)格確實(shí)比二手房高很多。新樓盤每平米的價(jià)格甚至?xí)_(dá)到上萬元，主力戶型為40多平米的一居室和60多平米的兩居室?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士指出，自我國商品房概念成熟后，不少開發(fā)商打造海景房的熱潮開啟，在房價(jià)日益高漲的背景下，“首付幾萬就能擁有一套海景房”的宣傳語風(fēng)靡一時(shí)?？硕鹪l(fā)表研報(bào)表示，以山東威海為例，2016年，威海房價(jià)伴隨旅居市場快速上升，市區(qū)均價(jià)由5000元/平方米翻倍至8000元/平方米。

后來樓市情況發(fā)生變化，市場冷淡導(dǎo)致一些海景房二手市場供應(yīng)量增加，低價(jià)房源出現(xiàn)。這些低價(jià)房源有的是業(yè)主急需資金，或?qū)＞胺渴袌銮熬俺直^態(tài)度。旅游火熱之際，一些消費(fèi)者更傾向于選擇短期租賃度假，而不是購買房產(chǎn)。除了威海，多地海景房城市均出現(xiàn)二手房大跌價(jià)的情況。

疑問：“旅游購房團(tuán)”緣何經(jīng)久不衰

北青報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，事實(shí)上，多年前就出現(xiàn)過外地購房團(tuán)乘大巴到海濱城市買房的“盛況”，此類情況也在持續(xù)引發(fā)關(guān)注。如今，到處辦推介酒會、招攬老年人以旅游的名義去看房的活動(dòng)仍在繼續(xù)。山東、河北等地都存在以免費(fèi)旅游的方式誘導(dǎo)老人參團(tuán)買房的情況。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，這種現(xiàn)象很早之前就有，甚至他家里的老人也差點(diǎn)被忽悠買了所謂的海景房。他講述稱，“大概2019年的時(shí)候，家里老人看上了河北的一套海景房，“銷售說能落戶還送面積，公攤也特別小。畢竟我是做房產(chǎn)法律這個(gè)專業(yè)的，老人在簽合同之前，帶著我去了一趟。經(jīng)核實(shí)才發(fā)現(xiàn)這房子根本不是住宅，產(chǎn)權(quán)只有40年，公攤高達(dá)40%多，落戶更不可能。所謂的送面積實(shí)際上就是后續(xù)加違建?！?/p>

那么，緣何這類忽悠老人的“旅游購房團(tuán)”沒被管理部門取締？

劉亮處理媽媽買房的經(jīng)歷或許能說明：經(jīng)咨詢律師和公安部門，劉亮得知類似的報(bào)案很多，但由于簽訂的賣房合同是真實(shí)的，不涉及詐騙，錢款很難拿回來。海景房的價(jià)格也沒有超過當(dāng)?shù)胤抗芫謧浒傅淖罡邇r(jià)，所以也沒有辦法申訴。

其實(shí)當(dāng)?shù)刈〗ň衷l(fā)布過關(guān)于規(guī)范海景房開發(fā)和銷售管理的指導(dǎo)意見，意見中提到，實(shí)行“看房團(tuán)”備案制度。以“看房團(tuán)”為主要銷售模式的區(qū)域，要加強(qiáng)對“看房團(tuán)”管理，進(jìn)行事前備案，全面掌握“看房團(tuán)”的規(guī)模、構(gòu)成、意向等信息，實(shí)現(xiàn)“看房團(tuán)”規(guī)范化管理。

實(shí)行“5天購房冷靜期”制度。開發(fā)公司在與中介機(jī)構(gòu)簽訂的委托銷售合同、與購房人簽訂的認(rèn)購協(xié)議中，須列明購房5天冷靜期退房的條款，明確退房退款的相關(guān)事項(xiàng)。購房人可在簽訂認(rèn)購協(xié)議后5個(gè)自然日內(nèi)書面向開發(fā)公司提出退房退款申請。開發(fā)公司經(jīng)與購房人協(xié)商一致、扣除購房人在購房過程中產(chǎn)生的合理費(fèi)用后，在15個(gè)自然日內(nèi)給予辦理退房退款手續(xù)。

但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，很多老人是瞞著子女購房，等子女得知5天冷靜期早就過了。建議不要盲目相信宣傳，更不要沖動(dòng)消費(fèi)，老人在買房前最好跟子女商量，以免引起家庭矛盾。

疑問：看房團(tuán)為什么會盯上老年群體?

專家分析認(rèn)為，這種“看房團(tuán)”之所以會盯上老年群體有多重原因。

首先，老年人具備一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。通常情況下，老年人具備儲蓄金或退休金，具備較為穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和較強(qiáng)的購房能力。其次，老年人具備養(yǎng)老需求和消費(fèi)意愿。部分老年人會具備改善生活和養(yǎng)老環(huán)境的想法，對于養(yǎng)老、宜居、旅游等存在較高的意愿和需求。第三，老人辨別信息的能力較弱。老年人獲取信息的渠道有限，對于復(fù)雜的、更新較快的市場信息缺乏一定的辨別能力，更容易相信相關(guān)銷售人員的話術(shù)，掉進(jìn)購房陷阱。

第四，老人較為感性，容易沖動(dòng)消費(fèi)。老年人可能會受到現(xiàn)場氛圍、相關(guān)銷售人員熱情推銷的影響，產(chǎn)生不好意思拒絕或沖動(dòng)消費(fèi)的心理。

但從看房到最終買房整個(gè)過程中，銷售或者中介人員的影響還是比較大的。他們在介紹房屋、宣傳的過程中可能會存在避重就輕、虛假宣傳等行為，導(dǎo)致老年人對房屋的認(rèn)知存在偏差，進(jìn)而做出不理智、甚至是錯(cuò)誤的決策。此外，還可能會通過噓寒問暖和心理施壓等方式，促使老年人購房。

買房過程中，購房資格、貸款申請年齡、后續(xù)還款能力等審查又是怎么通過的？王玉臣解釋，不同地區(qū)、不同銀行的相關(guān)政策可能存在一定差異，購房資質(zhì)、貸款資質(zhì)等審核的標(biāo)準(zhǔn)可能較為寬松，或者存在漏洞。為了促成交易，有些中介或開發(fā)商可能會協(xié)助老人提供一些虛假的證明材料，使得老人能夠滿足相關(guān)的資質(zhì)。而銀行的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)評估也存在一定局限。銀行在審核資質(zhì)、評估風(fēng)險(xiǎn)時(shí)主要通過申請人提供的相關(guān)材料，難以準(zhǔn)確、全面地對老人們的實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)查和核實(shí)。

王玉臣指出，如果在銷售的過程中中介或者開發(fā)商故意隱瞞重要信息、做出虛假承諾等，導(dǎo)致老年人基于錯(cuò)誤認(rèn)識或重大誤解購買房產(chǎn)，那么很有可能構(gòu)成欺騙，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。但是在實(shí)際操作的過程中，銷售的很多承諾都是口頭承諾，加上老年人的取證意識薄弱，取證將會是難題，如果無法提供有效的證據(jù)，很難證明存在欺騙行為。

支招：為保護(hù)老人權(quán)益子女該怎么做

對于后續(xù)的處理，王玉臣建議，子女在發(fā)現(xiàn)老人購房的第一時(shí)間，與老人一起對購房過程進(jìn)行復(fù)盤、取證。梳理當(dāng)下手中掌握的證據(jù)，看證據(jù)是否完備。比如通過購房合同中具體的條款約定能夠證明中介或開發(fā)商存在欺詐、重大誤解、顯失公平等。如果證據(jù)比較充分，可以直接提起相關(guān)的民事訴訟，主張撤銷購房合同，并退款；如果證據(jù)并不充分，可以與相關(guān)銷售人員取得聯(lián)系，看是否能夠補(bǔ)取相關(guān)證據(jù)。與此同時(shí)，也可以與相關(guān)銷售人員進(jìn)行協(xié)商，嘗試退房。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，監(jiān)管部門有責(zé)任對房地產(chǎn)市場進(jìn)行監(jiān)管，打擊虛假宣傳、欺詐銷售等違法違規(guī)行為。如果協(xié)商無果，可以向當(dāng)?shù)氐淖〗ň帧⒎抗芫?、市場監(jiān)督管理局等相關(guān)部門投訴，要求相關(guān)部門介入、處理。如果相關(guān)部門不作為，可以視情況提起相關(guān)違法查處，如果相關(guān)部門沒有在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)履行職責(zé)，可以進(jìn)一步提起相關(guān)違法查處或行政訴訟。

此外，如果相關(guān)部門對開發(fā)商或中介的行為進(jìn)行了認(rèn)定或處罰，可以以此為依據(jù)，提起相關(guān)民事訴訟，要求撤銷購房合同、返還購房款并視情況爭取賠償。

王玉臣提醒，作為子女最好和老人隨時(shí)保持聯(lián)絡(luò)，多關(guān)心老人的日常生活。日常生活中，很多子女由于工作繁忙等與老人缺乏溝通，導(dǎo)致老人在買房時(shí)不會與子女商議，子女也根本不知道老人被忽悠買了房，等到知道的時(shí)候?yàn)闀r(shí)已晚。如果老人已經(jīng)不慎掉入此類陷阱，也不要對老人過于責(zé)備，可以一起努力，解決問題。

對于家中有老人的朋友也要“未雨綢繆”，把一些經(jīng)常出現(xiàn)的套路提前告訴老人。天上不會掉餡餅，不要有占便宜的心理。在一些旅游城市，部分旅游團(tuán)、酒店、餐飲甚至出租車，都是和開發(fā)商有合作的。他們在為游客提供服務(wù)時(shí)，可能會產(chǎn)生其他心思，引導(dǎo)購房。

不要盲目相信宣傳，更不要沖動(dòng)消費(fèi)。但凡是沒有列入合同中的承諾都可能無法兌現(xiàn)。千萬不要輕信售后包租、以租養(yǎng)貸。對于旅游地產(chǎn)，開發(fā)商往往會打著“售后包租”的名義銷售，以此打消購房人的后顧之憂。但是，售后包租本身就屬于明令禁止的行為。國家之所以禁止售后包租，正是因?yàn)槠滹L(fēng)險(xiǎn)實(shí)在太高。市場的培育、項(xiàng)目的運(yùn)營等是受一系列因素影響和決定的，很多開發(fā)商根本不具備這個(gè)能力，后續(xù)可能會有很多隱患和糾紛。