宅基地,越來越重要了。
日前印發(fā)的中央一號文件強調“兩個不允許:不允許城鎮(zhèn)居民到農村購買農房、宅基地,不允許退休干部到農村占地建房。
第一個“不允許”不是新提法,而是一以貫之的政策,延續(xù)了數十年之久,每隔幾年都會重點強調一次。
第二個“不允許”則是新提法,針對的是某些地方以所謂的“特殊資格權”、村民決議等,變相給回鄉(xiāng)退休干部分配宅基地的現實。
這意味著,宅基地仍然不允許上市交易,城鎮(zhèn)居民到農村蓋別墅、大公館的口子沒有放開,而退休干部的買地建房、回鄉(xiāng)養(yǎng)老之路也被堵死。
嚴控城市到農村建房子,釋放了什么信號?
01
宅基地,越來越“值錢”了。
“值錢”是相對而言,不是說宅基地能生錢,而是城市戶口含金量越來越低,宅基地兜底價值越來越凸顯。
當前,戶口門檻正在淡化,“零門檻落戶”已成常態(tài),城市戶口早已不是可望而不可即的存在。
當前,我國90%以上的城市都已取消落戶限制,只有以北上廣深為代表的個別超大特大城市成為例外。
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換言之,城鄉(xiāng)二元時代早已淪為過去式,城市戶口早已不是鄉(xiāng)村可望而不可即的存在,附著于其上的教育、養(yǎng)老、醫(yī)療等公共福利,正在均衡化。
與此同時,農村的宅基地則越來越稀缺,受到的限制越來越多,宅基地的本身的相對價值隨之而提升。
前些年,國家層面出臺規(guī)定,明確了三大原則:
一戶只能擁有一處宅基地;
進城落戶,不得以放棄宅基地為前提;
城鎮(zhèn)戶口子女,可繼承老家的房子。
一戶一宅,限制了宅基地的擴張空間,而近年來各地對宅基地的審批越來越嚴,其稀缺性就越來越凸顯。
同時,政策解決了后顧之憂:進城落戶或進城入學,不用再強制放棄宅基地,“老家一套房、城里一套房”已成為常態(tài)。
根據政策,農民進城落戶可有償放棄宅基地。這里的“有償”是以所謂獎勵來進行的,有地方只有5萬元,有地方是8萬元。
問題來了,為5萬元放棄宅基地,到底值不值?
畢竟,即使子女已是城鎮(zhèn)戶口,仍可繼承老家的房子。
早在2020年,自然資源部等7部委明確:農民的宅基地使用權可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動產登記。
要注意的是,城鎮(zhèn)戶口子女,只能繼承房子及其下的宅基地使用權,不能單獨繼承宅基地。
換言之,房子是前提,一旦成為危房或坍塌,宅基地大概率會被收回。
因此,及時修繕維護老家的房子,不要讓它廢棄了。
當然,不是所有地方的宅基地都有稀缺性。越靠近大城市,尤其是城中村,宅基地的紅利就越高。
02
為何不允許城鎮(zhèn)居民到農村建房子?
在決策話語中,宅基地被視為農民的基礎生活保障,是兜底性的政策安排。
它的重要性不在于能產生多大經濟價值,而在于為所有人提供一條退路。
一旦未來城市就業(yè)機會減少,農村的宅基地和承包耕地,仍舊是許多人最后的依賴。
就此而言,宅基地、責任田被視為農民的“養(yǎng)老金”,并非沒有道理。
它彌補的是重工業(yè)化時代,城鄉(xiāng)“剪刀差”背后農民的巨大犧牲和貢獻。
許多人擔心的是,一旦放開城鎮(zhèn)居民到農村購買宅基地,“圈地運動”就無從避免,土地兼并和壟斷現象將會再次滋生。
事實上,不是所有農村的宅基地都有高經濟價值。
偏遠鄉(xiāng)村的宅基地閑置乃至荒廢的不在少數,所謂“資本下鄉(xiāng)的掠奪性開發(fā)”多少有點杞人憂天。
只有城中村或城郊的宅基地,才有上“牌桌”的資格。
早年的大拆遷,后來的城中村大規(guī)模改造,再到盛行了數十年之久的小產權熱,都是如此。
相比于所謂的“圈地”,真正的影響在于,一旦宅基地放開交易,城市房價勢必受到沖擊。
城市房價之所以居高不下,就在于土地市場一級壟斷,有關方面可通過限制土地供應,來維持稀缺性,從而抬高價格,獲得更多賣地收入,并將房價維持在高位。
一旦宅基地可以自由交易,哪怕是僅放開“小產權房上市”的口子,城市商品房市場就將迎來源源不斷的天量供給。
供求逆轉之下,價格自然難以維持。這在房價高漲時代或有討論空間,但在“止跌回穩(wěn)”的關鍵時刻顯然不可能。
要知道,在部分一二線城市,城市里商品房占比不到一半,絕大部分都是“城中村”的自建房,這些房子不允許對外上市交易。
因此,無論是為農民提供兜底保障,還是遏制“圈地”風險,抑或防范對房價的沖擊,城鎮(zhèn)居民到農村買宅基地的口子,短期都不會輕易放開。
03
土地政策,越來越嚴了。
與城市土地不同,農村土地分為宅基地、集體建設用地、耕地。性質不同,政策約束不同,經濟價值也全然不同。
這其中,耕地最為嚴格,“18億畝耕地紅線”之說廣為人知。
這是基于糧食安全的視角而來,在未來的大國博弈中,“安全備份”的思維只會有增無減。
最新發(fā)布的國土空間規(guī)劃,設定了各省份的耕地紅線和永久農田面積,即使超大特大城市也不例外。
根據2035總規(guī),沈陽、合肥耕地保有量超過700萬畝,成都不低于454萬畝,武漢、鄭州也都超過300萬畝,即使城鎮(zhèn)化率100%的深圳也有3.4萬畝,而以農業(yè)為定位、縣域眾多的哈爾濱,則超過3000萬畝。
與之對比,集體建設用地上市則是大勢所趨,有望與城市土地享受“同地同權”的待遇。
早在一二十年前,集體建設用地就已允許用于工業(yè)用途,早年的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè),后來的鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園、村級工業(yè)園都是基于此而來。
近年來,集體建設用地入市的范圍開始擴容,部分城市已在試點建設保障房、租賃房、商場等,但仍不允許用于開發(fā)房地產。
宅基地仍舊限制最嚴,連能否抵押貸款都尚在試點,遑論更大范圍的轉讓交易。
前些年,我國推進了宅基地“三權分置”研究,但目前尚無定論。所謂“三權分置”,指的是所有權、資格權、使用權分開處置。
如果認為宅基地和房子是農民的財產,自然應該賦予一定的財產處置權,即出租、流轉、抵押的權利,但目前政策仍舊懸而未決。
畢竟,隨著城鎮(zhèn)化飛速推進,過去10年來我國已有數億農民進城,大量新生代農民工已經在城市落戶,鄉(xiāng)村宅基地閑置不是孤例。
如何盤活閑置的宅基地,如何賦予農民更大的財產處置權,如何促進城鄉(xiāng)要素雙向流動,顯然不是短期就能解決的。
政策不會輕易變更,守好自己的一畝地,守好越來越稀缺的宅基地,就變得至關重要。
本文轉載自國民經略,作者凱風。
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