宅基地，越來越重要了。

日前印發(fā)的中央一號文件強調(diào)“兩個不允許：不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買農(nóng)房、宅基地，不允許退休干部到農(nóng)村占地建房。

第一個“不允許”不是新提法，而是一以貫之的政策，延續(xù)了數(shù)十年之久，每隔幾年都會重點強調(diào)一次。

第二個“不允許”則是新提法，針對的是某些地方以所謂的“特殊資格權(quán)”、村民決議等，變相給回鄉(xiāng)退休干部分配宅基地的現(xiàn)實。

這意味著，宅基地仍然不允許上市交易，城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村蓋別墅、大公館的口子沒有放開，而退休干部的買地建房、回鄉(xiāng)養(yǎng)老之路也被堵死。

嚴控城市到農(nóng)村建房子，釋放了什么信號？

01

宅基地，越來越“值錢”了。

“值錢”是相對而言，不是說宅基地能生錢，而是城市戶口含金量越來越低，宅基地兜底價值越來越凸顯。

當前，戶口門檻正在淡化，“零門檻落戶”已成常態(tài)，城市戶口早已不是可望而不可即的存在。

當前，我國90%以上的城市都已取消落戶限制，只有以北上廣深為代表的個別超大特大城市成為例外。

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換言之，城鄉(xiāng)二元時代早已淪為過去式，城市戶口早已不是鄉(xiāng)村可望而不可即的存在，附著于其上的教育、養(yǎng)老、醫(yī)療等公共福利，正在均衡化。

與此同時，農(nóng)村的宅基地則越來越稀缺，受到的限制越來越多，宅基地的本身的相對價值隨之而提升。

前些年，國家層面出臺規(guī)定，明確了三大原則：

一戶只能擁有一處宅基地；

進城落戶，不得以放棄宅基地為前提；

城鎮(zhèn)戶口子女，可繼承老家的房子。

一戶一宅，限制了宅基地的擴張空間，而近年來各地對宅基地的審批越來越嚴，其稀缺性就越來越凸顯。

同時，政策解決了后顧之憂：進城落戶或進城入學，不用再強制放棄宅基地，“老家一套房、城里一套房”已成為常態(tài)。

根據(jù)政策，農(nóng)民進城落戶可有償放棄宅基地。這里的“有償”是以所謂獎勵來進行的，有地方只有5萬元，有地方是8萬元。

問題來了，為5萬元放棄宅基地，到底值不值？

畢竟，即使子女已是城鎮(zhèn)戶口，仍可繼承老家的房子。

早在2020年，自然資源部等7部委明確：農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動產(chǎn)登記。

要注意的是，城鎮(zhèn)戶口子女，只能繼承房子及其下的宅基地使用權(quán)，不能單獨繼承宅基地。

換言之，房子是前提，一旦成為危房或坍塌，宅基地大概率會被收回。

因此，及時修繕維護老家的房子，不要讓它廢棄了。

當然，不是所有地方的宅基地都有稀缺性。越靠近大城市，尤其是城中村，宅基地的紅利就越高。

02

為何不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村建房子？

在決策話語中，宅基地被視為農(nóng)民的基礎生活保障，是兜底性的政策安排。

它的重要性不在于能產(chǎn)生多大經(jīng)濟價值，而在于為所有人提供一條退路。

一旦未來城市就業(yè)機會減少，農(nóng)村的宅基地和承包耕地，仍舊是許多人最后的依賴。

就此而言，宅基地、責任田被視為農(nóng)民的“養(yǎng)老金”，并非沒有道理。

它彌補的是重工業(yè)化時代，城鄉(xiāng)“剪刀差”背后農(nóng)民的巨大犧牲和貢獻。

許多人擔心的是，一旦放開城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地，“圈地運動”就無從避免，土地兼并和壟斷現(xiàn)象將會再次滋生。

事實上，不是所有農(nóng)村的宅基地都有高經(jīng)濟價值。

偏遠鄉(xiāng)村的宅基地閑置乃至荒廢的不在少數(shù)，所謂“資本下鄉(xiāng)的掠奪性開發(fā)”多少有點杞人憂天。

只有城中村或城郊的宅基地，才有上“牌桌”的資格。

早年的大拆遷，后來的城中村大規(guī)模改造，再到盛行了數(shù)十年之久的小產(chǎn)權(quán)熱，都是如此。

相比于所謂的“圈地”，真正的影響在于，一旦宅基地放開交易，城市房價勢必受到?jīng)_擊。

城市房價之所以居高不下，就在于土地市場一級壟斷，有關方面可通過限制土地供應，來維持稀缺性，從而抬高價格，獲得更多賣地收入，并將房價維持在高位。

一旦宅基地可以自由交易，哪怕是僅放開“小產(chǎn)權(quán)房上市”的口子，城市商品房市場就將迎來源源不斷的天量供給。

供求逆轉(zhuǎn)之下，價格自然難以維持。這在房價高漲時代或有討論空間，但在“止跌回穩(wěn)”的關鍵時刻顯然不可能。

要知道，在部分一二線城市，城市里商品房占比不到一半，絕大部分都是“城中村”的自建房，這些房子不允許對外上市交易。

因此，無論是為農(nóng)民提供兜底保障，還是遏制“圈地”風險，抑或防范對房價的沖擊，城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買宅基地的口子，短期都不會輕易放開。

03

土地政策，越來越嚴了。

與城市土地不同，農(nóng)村土地分為宅基地、集體建設用地、耕地。性質(zhì)不同，政策約束不同，經(jīng)濟價值也全然不同。

這其中，耕地最為嚴格，“18億畝耕地紅線”之說廣為人知。

這是基于糧食安全的視角而來，在未來的大國博弈中，“安全備份”的思維只會有增無減。

最新發(fā)布的國土空間規(guī)劃，設定了各省份的耕地紅線和永久農(nóng)田面積，即使超大特大城市也不例外。

根據(jù)2035總規(guī)，沈陽、合肥耕地保有量超過700萬畝，成都不低于454萬畝，武漢、鄭州也都超過300萬畝，即使城鎮(zhèn)化率100%的深圳也有3.4萬畝，而以農(nóng)業(yè)為定位、縣域眾多的哈爾濱，則超過3000萬畝。

與之對比，集體建設用地上市則是大勢所趨，有望與城市土地享受“同地同權(quán)”的待遇。

早在一二十年前，集體建設用地就已允許用于工業(yè)用途，早年的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，后來的鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園、村級工業(yè)園都是基于此而來。

近年來，集體建設用地入市的范圍開始擴容，部分城市已在試點建設保障房、租賃房、商場等，但仍不允許用于開發(fā)房地產(chǎn)。

宅基地仍舊限制最嚴，連能否抵押貸款都尚在試點，遑論更大范圍的轉(zhuǎn)讓交易。

前些年，我國推進了宅基地“三權(quán)分置”研究，但目前尚無定論。所謂“三權(quán)分置”，指的是所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)分開處置。

如果認為宅基地和房子是農(nóng)民的財產(chǎn)，自然應該賦予一定的財產(chǎn)處置權(quán)，即出租、流轉(zhuǎn)、抵押的權(quán)利，但目前政策仍舊懸而未決。

畢竟，隨著城鎮(zhèn)化飛速推進，過去10年來我國已有數(shù)億農(nóng)民進城，大量新生代農(nóng)民工已經(jīng)在城市落戶，鄉(xiāng)村宅基地閑置不是孤例。

如何盤活閑置的宅基地，如何賦予農(nóng)民更大的財產(chǎn)處置權(quán)，如何促進城鄉(xiāng)要素雙向流動，顯然不是短期就能解決的。

政策不會輕易變更，守好自己的一畝地，守好越來越稀缺的宅基地，就變得至關重要。

本文轉(zhuǎn)載自國民經(jīng)略，作者凱風。