近日，湖南長沙，在市中心核心板塊出現(xiàn)一個開盤遇冷的豪宅大平層樓盤—萬科濱江壹號！

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，濱江新城純新盤長沙萬科濱江一號，2024年9月20日在希爾頓酒店“晚宴首開”。首開推出3號棟220-290㎡精裝大平層，單價2萬起，總價約500-1100萬/套，共171套房源，首開去化率為27%，即47套。

不過，據(jù)一位同行大V爆料，實際數(shù)據(jù)在17%左右，也就是不到30套。（以上為網(wǎng)友提供，不對真實性負責(zé)，最終以實際為準）

萬科濱江壹號，長沙濱江板塊核心、茶子山正地鐵口，拿地一年、蓄客半年，按道理來講可能會賣的飛起，但是在萬科濱江壹號身上，去只去化了27%，為什么？

我們一一來分析下原因：

1、先說萬科的品牌。

最近長沙萬科負面不斷，萬科長沙幾個項目都或多或少傳出負面情況，甚至長沙本土知名媒體都爆料，萬科在長沙谷山的項目萬科森林公園交房，讓業(yè)主失望不已。

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萬科長沙，趕工房，漏水房！

從延期交房到各種房屋質(zhì)量，均有圖有真相。

當(dāng)然，在已經(jīng)收房的業(yè)主中也有不少正面的聲音，比如不錯的設(shè)計質(zhì)感、小區(qū)優(yōu)美的大環(huán)境與小園林、萬科優(yōu)質(zhì)的物業(yè)等。

萬科做地產(chǎn)“優(yōu)等生”，業(yè)主總是希望他更完美。事實上，近年來，長沙萬科其他項目如軌道萬科悅府、萬科森林公園等多次曝出問題。

之前的長沙萬科，這種現(xiàn)象是很少見的。

2、萬科濱江壹號樓層低的想看江？

萬科濱江壹號地處濱江核芯板塊，距離湘江邊直線距離大約一公里。

但是這個范圍內(nèi)集中了大量的超高層，東南側(cè)濱江金融中心兩棟樓高達328m，福晟濱江金融中心樓群也高200多米；正東側(cè)的啟迪協(xié)信做了3棟東西朝向的公寓，把東西視野擋的死死的。

正東側(cè)的旭輝鉑悅湘江，能看江的住宅也都是縫隙里看江，內(nèi)部最西側(cè)目前在售的根本看不到任何江。

所以萬科濱江一號低樓層想要看到江，幾乎不可能的，要想看到江，可能也就最頂層的那幾套！

3、萬科濱江一號項目周邊全部被安置小區(qū)給包圍了。

萬科濱江壹號樓盤雖然離地鐵口只有幾百米，但是周邊大部門是安置小區(qū)。

西面是茶子山安置小區(qū)，東側(cè)是茶山馨苑小區(qū)，北側(cè)是金麓小區(qū)，南側(cè)是協(xié)信星瀾匯，是商品房，站在萬科濱江壹號樓盤的西側(cè)樣板間可以清楚的看到茶子山安置小區(qū)生活點滴。

4、萬科濱江壹號小區(qū)規(guī)劃

長沙萬科濱江壹號小區(qū)規(guī)劃總共847戶，回遷戶就占到506戶， 商品房僅341戶！安置戶比例高達60%！

本來業(yè)主打算花個幾百萬改善圈層，結(jié)果碰上的鄰居10個中有6個是回遷戶來的，更氣人的是，人家還幾乎沒花什么錢就住進來了。

當(dāng)然，萬科濱江壹號應(yīng)該會將這兩部分用圍欄給分開，但是時間長了，難免有回遷戶業(yè)主會有意見，可能會倡議將圍欄拆掉，共享小區(qū)配套建設(shè)。

5、萬科濱江壹號整個小區(qū)的業(yè)態(tài)

萬科濱江壹號，整個地塊總共規(guī)劃9棟房子，3棟商品房住宅、1棟安置房、2棟酒店、1棟商業(yè)、1棟幼兒園。

人員太雜了，完全不符合高端改善客群的私密要求、圈層要求等等。

小區(qū)的體量并不大，如果要實現(xiàn)圈層需求，只能把這三棟商品房嚴封死守，圍起來，圍起來，還是圍起來！

當(dāng)然，萬科濱江壹號這次做的展示區(qū)的品質(zhì)還是蠻不錯！

萬科濱江壹號整體外立面的窗墻比特別高，絕大部分都是窗戶。

目前展示區(qū)的園林景觀整體看上去還不錯，但這畢竟是展示區(qū)，暫時不知道其他未交付區(qū)域是否也會這樣的配置、這樣的效果。

會所的裝修標準也是很高的，整體看起來還是不錯，至于未來其他交付區(qū)到底會做成什么樣是沒人知道的。

時至今日，房企品牌力的競爭，已經(jīng)從原來的“卷展示區(qū)”的賣家秀，過度到了“卷交付”的買家秀。業(yè)主說，永遠比自己說更重要。

愛之深，責(zé)之切。

期待這位入湘18載的老朋友自己走回家，將萬科濱江壹號打造成長沙的標桿性產(chǎn)品！